这些年南宁多个板块陆续蹿红，下一个会是TA吗？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
三十年河东，三十年河西。历史证明，城市持续外扩，总有新区在新一轮板块轮动中脱颖而出，取代原有的“C位”板块。
于购房者而言，在新区置业除了追求居住舒适性，还应考虑踩准房地产市场周期红利节点“上车”。
本篇，我们就来复盘南宁城市发展过程中板块热点的变迁，看看下一个“上位”的究竟是谁，并探讨如何才能踩准节点抢占其发展红利。
城市扩容，总有新区异军突起
城市扩容，往往伴随着板块轮动。在这个过程中，也往往有新区异军突起。
复盘南宁近20年来的发展，便一目了然。金湖广场、凤岭北、东盟商务区、蟠龙、五象湖等，都是典型案例。
南宁“整体向东，重点向南”发展，“第一个吃螃蟹”的可以说是金湖广场板块。
2006年，南宁整体向东，重点向南的发展方向确立，金湖CBD随之形成，发展提速。
数据来源：CRIC
从数据来看，2006年金湖广场板块的房价仅“3”字头；到了2019年，板块商品住宅成交均价已突破1.7万元/㎡；2020年以来，板块已无新房成交，但部分项目二手房已高达2.3万元/㎡。
随后的南宁，“东扩”和“南拓”齐头并进。
一方面，在“东扩”线上，凤岭北和东盟商务区乘势“上位”。
以东盟商务区为例。2008年以前，虽然已有建设的概念被提出，但这里普遍仍是一个个小山头，颇为荒凉；随着华润中心、万象城、华润大厦等相继落地，这里的变化日新月异，逐步发展成了南宁的“富人区”之一。
数据来源：CRIC
这一点在数据表现上也得到了充分印证。克而瑞数据显示，今年1-9月，东盟商务区商品住宅成交均价已达26554元/㎡，在南宁各大板块中领跑，是南宁的房价高地。
另一方面，在“南拓”路上，蟠龙、五象湖等相继登上“C位”。
以目前大热的五象湖位列。2015年，南宁楼市首次出现国内一线品牌房企抢滩的盛况便是出现在五象湖。彼时，还是黄土高坡的五象湖板块吸引了“万绿宝合华”等一众品牌开发商进驻，高楼平地而起，逐步落地兑现了优质“学铁湖”等资源。
数据来源：CRIC
仅用5年多时间，五象湖的商品住宅成交均价已从“7”字头快速涨至将近1.7万元/㎡；并成为南宁目前“万元”地以及单价2万+项目分布最多的板块。
通过复盘这些在南宁城市发展史上有着高光表现的板块，我们会发现它们都有着以下这些共性：
1.都处在南宁“整体向东，重点向南”的城市发展主方向上：金湖广场、凤岭北、东盟商务区处于“东扩战线”上，蟠龙、五象湖等则相继成为“南拓”的“主战场”；
2.都拥有高定位、高规划。如金湖广场打造金湖CBD、凤岭北规划定位南宁高端住区CLD、五象湖规划定位五象中央居住区CLD等；
3.都占据高能级配套资源。如金湖广场拥有青秀万达广场、绿地上海新天地、地王大厦等地标；地铁1、3号线途经，去往主城区东西南北都较为便捷；周边拥有滨湖路小学、南宁十四中等名校加持；
4.都有品牌开发商作为“带头大哥”率先进驻带动发展。如华润相继落子华润中心、万象城、华润大厦等，以商业体+商务+高端住宅的模式激活了东盟商务区的发展；荣和落子多盘“造”凤岭北；“万绿宝合华”合力开创“五象湖时代”等等；
5.在此基础上，板块如若有产业带动及人口红利会更加分。
分析师认为，这些共性就是有能力在板块轮动中异军突起的新区应该具备的特质。
南宁重点向南，TA将是下一站核心？
近期，空港经济区频频登上各大媒体的新闻头条，备受关注。但也有人质疑：空港经济区真的能发展起来吗？
回答这个问题，我们不妨以第一部分总结的共性特质来看空港经济区。
首先，看发展方向。空港经济区同样处于南宁“重点向南”的发展主方向上，是城市“南拓”的重要阵地，有机会“上位”。
值得关注的是，随着去年中国（广西）自由贸易试验区（简称广西自贸试验区）正式设立，空港也在其中扮演着重要的角色。
中国（广西）自由贸易试验区三大片区分布图
（图片来源：中国（广西）自由贸易试验区官网）
广西自贸试验区涵盖南宁、钦州港、崇左三大片区，一体化显然是发展的必然。在这个过程中，向西南连接崇左、向东南连通钦州的空港，自然是关键一环。
其次，看发展定位和规划，空港经济区区域价值愈发凸显，战略地位不言而喻。
发展定位方面，在今年7月，国家发展改革委、民航局正式批复设立南宁临空经济示范区，空港成为全国第15个获批的国家级临空经济示范区，也是国内首个面向东南亚的区域航空枢纽。空港，有了“国字号”的战略支撑。
（截图来源：国家发改委官网）
同时，以吴圩国际机场为依托的南宁空港经济区也在持续推进，将建设吴圩空港经济区、扶绥空港经济区，把南宁与扶绥连成一片，打造一座人口达30万的新兴空港卫星城，抓住人口发展红利。
发展规划方面，根据南宁市自然资源局发布的《南宁市市域三大空间统筹战略规划》，南宁将形成“一主三副多点”的市域总体空间格局。
（图片来源：南宁市自然资源局）
其中，空港便是三大城市副中心之一，成为南宁发展辐射周边的重点片区。
再者，看资源配套，空港与南宁中心城区之间的交通网络建设持续推进，同时还得到了文旅康养大IP的加持。
交通方面，南宁空港综合交通枢纽（简称GTC，计划2022年投入使用）、机场线（规划）、南崇铁路（计划于2022年开通）、沙吴高速（预计2021年年底建成）等持续推进，空港的交通路网不断完善，机场、轨道交通、高铁、高速、巷道等将形成多维立体交通枢纽，形成“1座机场/1条轻轨/2条铁路/7条公路/1条航道”的空间布局。
换句话说，距离中心城区较远只是暂时的。未来的空港，将融入大南宁半小时生活圈。
与此同时，恒大落子空港的南宁恒大文化旅游城、南宁恒大养生谷，在空港的发展上引进的关键项目。
项目实景图
项目配套包含了两大拳头产品——恒大水世界、恒大养生谷，以“文化+旅游+健康+产业”的多元性打造顶级文旅康养业态。
项目鸟瞰效果图
据悉，恒大水世界是专为全龄段打造的“全室内、全天候、全季节”恒温水乐园，汇集全球顶尖专业设计团队，涵盖上百个水上游乐项目，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的游乐设施设备及技术，打造全球规模最大、档次最高、最受欢迎的世界顶级恒温水乐园。其凭借恒大水世界带来的“乐园效应”，也将对空港、乃至整个南宁、整个广西旅游行业产生深远影响。
恒大水世界效果图
恒大养生谷则是有着全方位、全龄化健康养生体系，独创长乐园、颐养园、亲子园、康益园4大园，涵盖32大建筑单体，基本布局了所有与“大健康+”有关的功能与业态。在大健康产业价值日益凸显的今天，恒大养生谷可谓是紧跟时代发展潮流，未来的南宁、未来的广西，将拥有真正有价值的颐养胜地。
根据资料介绍，项目所处的扶绥县被誉为“中国长寿之乡”和“中国乐养之乡”，选择在这里发展康养产业，与片区定位完全契合，未来有机会打造成为“首府后花园”的颐养胜地。在助推文旅和康养发展的同时，恒大水世界和恒大养生谷吸引更多的人流和置业需求，助力空港人口导入。
扶绥概况（截图来源：广西崇左市扶绥县人民政府门户网站）
单就空港而言，南宁恒大文化旅游城、南宁恒大养生谷带来的是产业发展和人口导入的重要源动力。
与此同时，空港自身在产业和人口方面也在发力。
根据官方媒体报道，截至今年7月，空港已引进唯品会、中国邮政、顺丰、科林半导体等20多个产业项目。其中，今年计划开工的产业项目有十多个，建设总投资约87亿元，从多个领域展开投资建设，打造南宁产城融合范本。
官方媒体报道还显示空港制定了百亿目标：预计到2025年，空港经济区核心区初步建成，地区生产总值达到500亿元，集聚人口20万人。而恒大水世界、恒大养生谷所处的扶绥县官方公布的人口也达46万，人口红利持续显现。
空港的产业发展和人口导入，持续提速。
最后我们再聚焦空港的“带头大哥”——恒大。在品牌实力上，恒大确实有实力助推空港经济区的发展。
我们用数据说话。克而瑞数据显示，近5年来（2015年至2020年1-9月），恒大始终处于全国房企销售TOP3，是国内龙头房企的重要一员。
在广西，自克而瑞2017年发布广西房企50强排行榜以来，恒大始终处于头部房企行列，常年在TOP5梯队占据一席之地。
数据来源：CRIC
而在最新发布的2020年世界500强排行中，恒大也持续上榜，位列第152位，排名持续攀升。
另一方面，恒大近两年在文旅和康养板块也是势头正盛，在全国布局了多个文旅康养项目，不少已成为成功案例，在文旅康养方面确实有雄厚实力。
总的来说，伴随每个新区的发展过程必然是争议和质疑，时间会给你答案。我们现在从发展方向、规划定位、配套资源、产业人口和进驻企业等多个方面来看，空港经济区有发展“上位”的潜力和实力。
抢占新区红利，发展初期是好时机
看到这里，或许有人会问：“既然空港经济区发展前景可期，那么何时才是抢占红利的最佳节点？”
对于这个问题，我们可以再看看金湖广场、凤岭北、五象湖等板块商品住宅成交均价的走势。
从数据来看，这些板块在南宁的发展过程中都有属于自己的高光时刻，而周期红利节点都会在板块发展初期，一般都在3年以内，也就是房价仍处于洼地的时期。
数据来源：CRIC
譬如2006-2008年房价还停留在“3”字头的金湖广场；2010年房价还在“5”字头徘徊的凤岭北；2015年还是“7”字头主力价的五象湖等等，都是“低门槛”上车的好机会。
而空港，现在正处于发展初期，正是抢占红利的好节点。
有远见的购房者，早已看透了这一点，计划选择入手南宁恒大文化旅游城、南宁恒大养生谷。
南宁恒大文化旅游城、南宁恒大养生谷现场人气火爆
都说新区的建设需要很长的时间。而在南宁恒大文化旅游城、南宁恒大养生谷的打造上，恒大的动作很快。
目前，项目50万㎡实景展示区已实现了开放。呈现的效果如何？看看下面的实景图你就心中有数了。
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项目示范区实景
如果你觉得这是“照骗”，可以到现场实地感受。从分析师实地感受来看，示范区确实颇具品质感。恒大，这次确实“下了血本”。
可以肯定的是，在空港大力发展文旅、康养产业，恒大并非说说而已，确实在以行动说话。
据了解，南宁恒大文化旅游城和南宁恒大养生谷首期则计划推出建面约50--135㎡乐园美宅，目前已释放首发价格为4080元/㎡起。这样的门槛，价格优势明显，确实是很好的上车机会。
错过了“3”字头的金湖广场、“5”字的凤岭北以及“7”字头的五象湖，你现在还有机会上车“4”字头起的空港经济区。
这一次，你还要错过吗？
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